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Wann ist eine Mietminderung geltend zu machen?

Nachricht vom 17.01.2013 - 11:33

Wirkt sich ein Mangel in einem Gewerberaummietvertrag nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus (z.B. große Hitze in den Mieträumen im Sommer), ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. In dem vorliegenden Fall wurde von der Mietpartei die Miete für die Monate September bis November 2008 gekürzt. Dies erfolgte mit der Behauptung, die Räume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar (gewesen). Die Mietminderung erfolgte zu spät, urteilte der Bundesgerichtshof. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheidet eine Herabsetzung der Miete aus. Zwar sei davon auszugehen, dass wegen erheblicher Überhitzung der Mieträume im Sommer und einer von der Klägerin geschuldeten Klimatisierung ein Mangel vorlag. Unstreitig habe sich dieser Mangel aber in den Monaten September bis November 2008 nicht mehr auf die Gebrauchstauglichkeit ausgewirkt. Vielmehr waren die Mieträume in diesem Zeitraum uneingeschränkt nutzbar. Die Mietpartei hätte also unmittelbar im Sommer aufgrund der zu hohen Raumtemperaturen die Miete kürzen müssen. Dabei ergebe es sich zwar, dass die Miete i.d.R. im Voraus zu zahlen sei und zu Monatsbeginn Grund und Höhe einer Mietminderung nicht feststehe. Die Mietpartei könne in derartigen Fällen den Mietzins von vornherein in einem Umfang, der – insbesondere nach den Erfahrungen aus vorangegangenen Mietzeiträumen – der vorhersehbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht, einbehalten. Ein solcher vorläufiger Einbehalt schließt nach Auffassung des BGH ein verzugsbegründendes Verschulden des Mieters aus. Der Vermieter müsse dann den einbehaltenen Teil der Miete nachfordern, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht eintrete und sich eine Mietminderung deshalb als unbegründet erweise. Hinweis: Dieses Urteil des Bundesgerichthofs vom 15.12.2010 (XII ZR 132/10) ist vorgesehen zur Veröffentlichung in Sprengnetter-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung.

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