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Einzelhandelsmieten: Schere zwischen Groß- und Kleinstädten geht weiter auseinander

Nachricht vom 24.10.2014 - 10:19

Die Schere bei den Einzelhandelsmieten in Deutschland geht weiter auseinander. Während die Metropolen und die größeren Städte sich über steigende Mieten und ein zunehmendes Interesse auch internationaler Einzelhändler freuen, zählen Städte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern und Kleinstädte unter 30.000 Einwohnern zu den Verlierern. Bei letzteren sind die Mieten in den Geschäftskernen um knapp 0,44 Prozent zurückgegangen. In Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern sind die Mieten in den 1A-Flächen der Geschäftskerne um 1,17 Prozent gestiegen, in Städten zwischen 100.000 und 200.000 Einwohnern sogar um fast vier Prozent. Dies sind einige Ergebnisse des IVD-Gewerbe-Preis-Spiegels 2014/2015. „Bei den Einzelhandelsmieten zeigt sich die Heterogenität des deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkts“, stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD, fest. „Je nach Standort und Lage gibt es stark unterschiedliche Entwicklungen.“ Generell finde aber dort die größte Dynamik statt, wo Jobs entstehen beziehungsweise eine gute Arbeitsmarktsituation vorherrscht. München mit den höchsten Mieten, Münster mit dem stärksten Anstieg Die höchsten Einzelhandelsmieten werden nach wie vor mit großem Abstand in München gezahlt. Mit 320 Euro pro Quadratmeter liegt die Schwerpunktmiete 130 Euro vor dem zweitplatzierten Frankfurt am Main mit 190 Euro pro Quadratmeter. An dritter Stelle folgt bereits Münster mit 160 Euro pro Quadratmeter noch vor den Rhein-Metropolen Düsseldorf und Köln mit 140 Euro bzw. 130 Euro pro Quadratmeter. Zwischen den Ladenmieten in 1A- und 1B- Lagen der deutschen Großstädte zeigen sich deutliche Unterschiede. Gründe für die Schere zwischen den beiden Preisniveaus sind die Ladenmieten für Flächen in den Top 1A-Lagen, die die Anbieter von Luxusmarken aus dem In- und Ausland zu zahlen bereit sind. „Getrieben wird die Nachfrage insbesondere von hochpreisigen Einzelhändlern. Die Unternehmen setzen dabei auf ein nachweislich starkes Marktumfeld, in dem die Umsätze als „sicher“ angesehen werden“, erklärt Schick. „Hierfür nehmen die gut aufgestellten Einzelhändler dann auch hohe bis sehr hohe Mieten in Kauf.“ In B- und C-Städten sind bei den Ladenmieten ebenfalls deutliche Anstiege zu verzeichnen. In C-Städten (100.000 bis 200.000 Einwohner) legten sowohl Mieten in 1A- als auch 1B-Lagen je um mehr als drei Prozent zu. In Städten mit 200.000 bis 300.000 Einwohner legten insbesondere die Mieten in 1B-Lagen zu. „Hier zeigen sich möglicherweise Ausweicheffekte: Händler, die aus den Top-Lagen verdrängt werden, weichen in die B-Lagen aus“, erklärt Schick. Für internationale Einzelhändler spielt außerdem eine Rolle, dass Deutschland aufgrund seiner föderalen Struktur über eine Vielzahl von interessanten Investitionsstandorten auch abseits der großen Zentren verfügt. Die Tendenz der Händler, sich auch dort niederzulassen, spiegelt sich in den Mietpreisen wider. So legten die Ladenmieten in den 1A-Lagen (Geschäftskern) in Städten mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern um rund 0,9 Prozent zu. In 1B-Lagen konnten Anstiege von 3,7 Prozent verzeichnet werden. Insgesamt stehen aber vornehmlich die Metropolen im Mittelpunkt der internationalen Einzelhändler. Nach den amerikanischen gewinnen seit einigen Jahren vor allem europäische Einzelhändler immer mehr an Bedeutung auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt. Speziell Markenhersteller aus dem Premium- und Luxusbereich sind zunehmend unter den Neueintritten am deutschen Markt zu verzeichnen. „Die Mieten entwickeln sich aktuell fast überall nach oben, in den Top-Lagen ziehen die Preise zum Teil sogar extrem stark an“, stellt Schick fest. Bei der Entwicklung der Mieten in Nebenkernlagen ist keine einheitliche Tendenz zu beobachten. Deutlich wird jedoch: Ein starkes Wachstum verzeichnen die Nebenlagen in den deutschen Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern. So wiesen Nebenlagen in Hamburg mit 11 Prozent noch das niedrigste Mietpreiswachstum auf. Das höchste Mietpreiswachstum konnten die Nebenlagen in der Berliner City-West mit einem Plus von 23 Prozent verbuchen. „Der Grund dafür ist die starke Nachfrage von Mietern, die aus den Top-Lagen verdrängt werden – und in Berlin zum Beispiel vom Kurfürstendamm in die bislang vom Einzelhandel kaum beachteten Seitenstraßen abwandern“, erklärt Schick. Solche Stadtteillagen zählen zu den Gewinnern des Vermietungsjahres 2013/2014. Denn es zeigt sich, dass viele Einzelhändler auf der Suche nach Alternativen zu A-Lagen sind und in diesen Stadtteillagen für sich ein Wachstumsfeld sehen. „Das Wachstum geht allerdings von einem niedrigen Niveau aus, da die Mieten in diesen Lagen bislang eher niedrig waren“, sagt Schick. Sinkende Mieten in den Klein- und Mittelstädten Der demografische Wandel und die Abwanderung der Bevölkerung in die Metropolen sowie der Online-Handel sorgen dafür, dass die Einzelhandelsmieten in den Klein- und Mittelstädten in Deutschland (weniger als 30.000 beziehungsweise weniger als 100.000 Einwohner) weiter sinken. Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge sind mehr als 30 Prozent der Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern von Schrumpfungsprozessen betroffen. Zudem ersetzt der E-Commerce gerade in ländlichen Gegenden zunehmend den Einzelhandel. „Ausnahme sind Waren des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel und Drogerieprodukte – hier bleiben Nahversorger gefragt“, erläutert Schick. Stand: Oktober 2014 Quelle ivd.net

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